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监管再次强调支持房企合理融资,股权、债券融资各有发力点

从政策高度关注,到金融机构全力支持,推进房地产行业平稳健康发展正在进行时。

11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,在此次高层座谈会上,监管再次提及强调:一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

早在去年底,证监会就出台了支持房地产平稳健康发展的“股权五条”等政策措施,坚持股债联动,坚持融资支持与风险防控并重,满足正常经营房企的合理融资需求和稳妥应对房企债券违约风险。

在业内看来,近年来,在满足房地产企业合理融资上,券商发挥自身专业化综合服务能力,在通过资本市场提供债券融资、股权融资上已经取得一定的成效,并且通过基础设施公募REITs方式,协助企业盘活资产,为构建房地产发展新模式提供了助力。

政策高度关注房地产形成边际提振效应

公开资料显示,截至目前,A股上市房企共有104家,境外上市的境内房企98家,其中,港股上市房企达93家,总市值合计约2.3万亿元。持续支持房地产行业平稳健康发展,离不开资本市场的支持。

从政策导向来看,第六次中央金融工作会议以及央行、金融监管总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会中均提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。”

自房地产市场下行以来,政策积极落实“三支箭”、房地产“金融十六条”等政策,是对房地产企业融资性现金流的有益补充。

与此同时,在金融支持房地产企业向新发展模式转型上,要求金融机构积极服务保障性住房等“三大工程”建设,加快房地产金融供给侧改革。“三大工程”即保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设。“三大工程”建设既可以扩展房地产开发企业的业务范围,也为相关金融机构的房地产金融业务提供了新的方向。

中信证券相关负责人表示,金融机构积极参与房地产领域的“三大工程”建设,一方面有利于金融机构摆脱对于房地产传统开发模式的依赖,另一方面也有助于化解现有房地产领域存在的各项风险,帮助推动房地产企业构建新发展模式。

房地产市场下行以来,中央各部委及地方各部门积极出台房地产领域支持政策。各部委积极出台房地产基本面支持政策,对市场起到边际提振效果。

根据国家统计局,10月单月,全国商品房销售面积同比下降11.0%,较前值保持平稳;销售金额同比下降8.1%,降幅收窄5.5个百分点。

股权、债券融资,REITs持续助力房企融资

金融与房地产良性循环,既是房地产市场健康平稳发展的需要,也是防范化解金融风险的需要。今年9月,证监会明确指出,要大力支持房地产市场平稳发展。

一方面,加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效,助力房地产发展模式转型;另一方面,落实好已出台的房企股权融资政策,允许符合条件的房企“借壳”已上市房企,允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

回到一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求的落脚点,借助资本市场,房企在股权融资、债券融资方面取得一定成效。

数据显示,股权融资方面,去年底以来,已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案,拟融资合计约440亿元。例如,近期多单股权再融资取得进展。其中,招商蛇口、陆家嘴、华发股份等企业再融资完成。

近期,万科美元债陷入舆论危机,11月6日,万科和境内外金融机构展开线上交流,会议期间深圳市国资委、深圳地铁都明确表示将坚定支持万科的正常经营。政策大力支持不同所有制房企,随着后续针对房企融资需求的政策相继落实,对于正常经营的房企而言,开发贷、债券、股权等融资渠道都将更为通畅。

此外,金融机构还在不断拓展服务模式,以基础设施公募REITs为例,有着协助企业盘活资产,丰富居民资本市场投资工具的双重作用。中信证券在REITs上也有积极布局。公司介绍,目前成功完成华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发售工作,助力保障性租赁住房市场健康持续发展;此外,还在积极推动华润置地、中国金茂、印力集团等消费基础设施REITs项目。

资本市场在房企债券融资同样大有可为,今年1-10月,房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。此外,中证金融公司也与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。

中信证券表示,今年前10月,公司也已协助42家房地产企业完成共计75笔债券及17笔ABS产品发行,合计融资规模992.70亿元;其中,公司积极落实“第二支箭”及“央地合作”增信模式,支持9家民营房地产企业发行13笔债券,合计融资规模109.50亿元。

此外,金融机构还在不断拓展服务模式,以基础设施公募REITs为例,有着协助企业盘活资产上,丰富居民资本市场投资工具的双重作用。中信证券在REITs上也有积极布局。公司介绍,目前成功完成华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT发售工作,助力保障性租赁住房市场健康持续发展;此外,还在积极推动华润置地、中国金茂等消费基础设施REITs项目完成受理。

值得关注的是,在推动消费基础设施公募REITs发展上,监管已经发布相关业务规则,将公募REITs资产范围拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施,拓展REITs底层资产范围的覆盖度,目前首批已受理4单消费基础设施REITs。

中信证券相关负责人表示,未来,中信证券还将从债券融资、股权融资、公募REITs、私募股权投资基金等方面发力,积极发挥金融服务实体的作用,推进各项金融支持房地产政策落实。

“以债券融资为例,积极推动房地产企业债券发行,通过创设CDS、CRMW等方式多渠道、多手段支持民营地产合理资金需求,还将积极推动CMBS、类REITs等项目发行,协助房地产企业盘活存量资金,缓解债务压力”中信证券上述人士指出,股权融资方面,中信证券将积极推动上市房企股权再融资和并购重组,积极协助出险房企通过债务重组等方式稳妥化解风险。并将积极推动保障性租赁住房REITs、消费基础设施REITs等,助力企业盘活资产,探索行业新发展模式。

此外,中信证券还表示,未来,还将继续推动与各房地产企业通过联合设立私募股权投资基金的方式投资及盘活存量持有型不动产资产。

政策呵护与风险处置两手抓

冰冻三尺非一日之寒,在整体行业下行之下,金融机构风险偏好下调,房地产融资难困局仍需久久为功。

在业内看来,保持房企股债融资渠道总体稳定,支持规范经营的民营房企持续发展,一方面要呵护,提供政策支持,一方面也要做好风险处置与违规查处工作。

在政策呵护上,可以持续发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用,促进解决民营房企发债难问题。同时,做好房地产股债融资监管,规范募集资金使用。

对于监管而言,稳妥做好风险处置和违规查处对市场的健康、平稳发展同样重要。此前,监管也有相关表态,坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险,继续应对上市房企集中退市问题,确保“退得下、退得稳”。此外,从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。

 
 

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