相比去年同期来看，开年以来房地产销售普遍下滑。今日统计局发布的数据显示，1-2月，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。不过即便如此，房地产投资也仍旧维持在20%左右。

投资仍属正常水平

1-2月， 房地产投资年率增加19.3%，中原集团研究中心研究总监张海清表示，房地产投资率去年全年增加19.8%，尽管今年前两个月投资增速下降了0.5个百分点，但不足以说明房地产投资遇冷。因为许多企业的项目是去年开工的，今年仍会继续投入。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对网易财经表示，目前房企心态在发生微妙变化。不过从目前新一届地方政府的角度看，房地产业依然是国民经济中的支柱产业，仍然在新型城镇化下可以大有作为。

在昨日举行的2014年观点年度论坛中， 城乡建设经济研究所所长陈淮表示，未来10年， 的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。这主要得益于城镇化。

而李克强总理在今天上午的答记者问中也提到，政府将需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。政府会用更多精力解决基本住房需求问题，今年预计改造棚户区470万套。似乎由此可以判断，房地产投资仍将处于上升态势。

去库存压力大

值得注意的是，今年的土地面积指标与房屋新开工面积呈现相反的发展趋势。

1-2月，土地购置面积4062万平米，增长6.5%，而去年同期的水平为3813万平米，下滑18.6%。土地成交价款1000亿元，增长8.9%。去年同期919亿元，下滑12%。张海清表示，去年1-2月土地市场较为冷淡，也因此招来新国五条。不过，今年前两月土地市场较好。

前两月房屋新开工面积16693万平米，下滑27.4%。张海清认为，跟去年相比，今年开工面积下降也是正常的。由于2012年底土地市场成交速度加快，年底存量下降明显，各大房企加快开工，因此2013年开年各项指标均飘红。而2013年底有些城市出现库存高位，加上信贷收紧，房企开工自然受到影响，因此今年成交也不如去年。

相对于维持在20%附近的投资增速，1-2月商品房销售量却出现了明显下滑，这似乎更凸显了高库存压力明显。

1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。

严跃进指出，受春节假期效应、银行信贷额度收紧、杭州等城市降价风潮等因素的影响，市场面发生了波动，销售出现下滑也在意料之中，说明房地产市场正在进入调整期。

严跃进还表示，过去房地产的高泡沫带来的担忧，使得房地产“高大上”的投资态势需要遏制。房企也意识到集约化的投资比简单的拿地扩张更有后劲。“马上投资”不符合目前新一轮的房地产开发。探听两会风声，再谋新一轮扩张，成为2014年房企在投资方面的一个思路。

市场进入调整期房企纷纷转型

值得一提的是，房企进入转型期似乎已经得到共识。在昨日举行的2014观点年度论坛上，多家房企提出“转型”一词，似乎可以推断，房企逐渐认识到疯狂拿地的时代已经过去，接下来更需要调整心态，做好转型的准备。

新城控股副总裁欧阳捷对网易财经表示，所谓转型并不是脱离主业转型，而是强调产品的更新换代。据了解，新城地产目前正推出“百年住宅”，比以往更加注重住宅体验。欧阳捷表示，新城控股还将推出体验式商业区。

莱蒙国际集团执行董事陈风扬在昨日的演讲中也表示，将尝试物流地产、养老地产、文化地产等多种元素。

严跃进指出，2014年，对于房地产开发商来说，要牢记“谨慎但不应失去进取心”的经营策略。从目前的政策导向看，在总投资增幅“低调”的情况下，在部分领域还是需要具备“激进”的策略。比如目前农地入市、农地流转等趋势下，城市郊区带有望成为新型城镇化下的最先实验板块。此类板块亟需引入大型居住社区，这样的投资显然需要房企继续发力。

严跃进认为，在耕地红线的制约下，很多房企不一定要扎堆在一线等热门城市，而是需要有“上山下乡”的准备。 目前很多丘陵地块存在闲置荒废的情况，产能过低。房企需要对此类地块进行开发，既能达到集约利用土地的目的，也能达到发展当地楼市经济的目的。