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“四限”≠市场经济

房地产市场算不算市场经济？

如何判断？

就是四个标准：自由性、合法性、竞争性、开放性 

合法性——市场上流动的产品必须是法律允许生产、交换、消费的产品。同理，法律如果不明文禁止，就是属于合法产品。

竞争性——市场上的主体特别是生产主体，必须形成竞争性，不能是完全垄断地位。

开放性——市场上的产品允许任何社会主体购买，不得设置障碍。

自由性——商品的生产者拥有自由的定价权、买卖对象的选择权。同样商品的购买者一样拥有买卖对象的选择权。

这样一分析，本次调控的四限——“限购、限售、限贷、限价”算不算市场经济，大家都明白。

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“四限”是一种退烧特效药

虽然是这样，但是对于2016——2017年的 房地产市场，该不该使用“四限”呢？

答案是：一定、确定以及肯定的，必须使用！

如果把 房地产比喻成一个人的话，那时候这个人已经发了很高的高烧，任由这个人高烧不退，自身会完蛋，而且会感染周边的健康人，比如金融，比如实体经济，弄不好就会拖垮整个国家经济和基础。这一点如果你研究过2016年的房地产形势和金融，都应该有感触。

对于2016年下半年的 政府，实际上摆在他面前就是一个三选一的选择题。

选择一：任由房地产泡沫膨胀下去，拖垮整个国民经济。

毋庸置疑，任何一个有责任心的政府都不会坐视不理，否则他就不配成为这个国家的领导班子。我相信这种方法不会成为任何一个政府的选项。

选择二：采用市场经济疗法，比如提高利率，慢慢的吃中药，慢慢的退烧。

这种办法的好处就在于副作用小，可以长期治疗。但是缺点就是见效慢，可能需要很长时间才能把烧退下去，并且还存在一个能不能把烧退下去的问题，一旦烧退不下去，政府公信力就有问题。

选择三：暂时抛弃市场经济原则，采用行政指令的方法治疗，最典型的就是“四限”。

限购，限贷、限售、限价。这种方法就好像吃“特效退烧药”，好处就在于“退烧快”，但是缺点在于“副作用大”比如误伤刚需和“信号失真”问题。

所以，“吃特效退烧药”应该是2016年政府的“相对优选”。

别管什么市场经济原则，先把烧退下来，避免威胁到金融安全问题。

别管什么房地产，让钱从房地产中先出来，等到“炒房兴邦，实业误国”成为全民共识，实体经济就完蛋了。

别管什么地方财政问题，中央的政策公信力是最最重要的。

所以，对于这个房地产过热选择题上，“四限”虽然不是“最优答案”，但是也绝对不是“最差答案”。

3

“烧”终于退了

于是“史上最严的宏观调控”进行了整整一个整年加一个整季度（公认 性的调控起点就是在2016年10月开始），费了九牛二虎之力，“烧”终于退了。

“限购”让一线城市、二线城市能够买房的人大大减少；

“限售”让炒房盈利空间压缩，炒房风险加大，炒房动力减弱；

“限价”至少让老百姓最敏感的价格指数保持稳定；

“限贷”让炒房门槛提高，盈利减少。

于是——

一线市场，彻底冷冻，房价冷冻，新房成交量，二手房成交量冷冻。

二线市场，半冷冻状态，限价促成房价冷冻，新房二手房价格倒挂，二手房成交冷冻。

三线市场，虽然“去库存”依旧，但是没了主角的加盟，大戏的热度自然减了不少。

更重要的是：

严格执行首付比例，基准利率定向上浮不断，热钱流向房地产领域受到了严格监管，消费贷的钱不能流向房地产领域了，银行和金融这个国家的最最最重要命脉出现“发烧”并发症的概率已经大大降低。

从这个角度来看，“四限”达到了调控的目标——保证金融安全，保证实体经济发展，保证国家稳定。

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2018——手段转换之年

虽然“四限”达到了调控目标，但能够长期坚持吗？

这个答案依旧“一定、确定以及肯定”。

——绝无可能！

因为“四限”手段都不属于市场经济手段，都属于行政指令手段，因此都是权宜之计。

从大里说，改革开发已经40年，整个 经济全面已经实现市场化，难道要留出房地产市场这个“计划经济”的特区？

从小里说，退烧特效药虽然见效快，但是不能长期服用，再好的药都是药， 有句老话叫“是药三分毒”。

所以，对于中央政府，对于宏观调控，不同年份的任务是不一样的。

2016年，是表明态度的一年，“房子是住的，不是炒的”，先把“特效药”吃了再说。

2017年，是坚持的一年，要明确看到“房地产退烧”和“金融稳定”的结果。

而，2018年呢？

从各大城市人才引入的政策来看。从兰州部分区域取消限购的变化来看。从住建部部长王蒙徽耐人寻味的发言来看，形势一点点的发生变化。

一盘棋，变成因城施策。更重要的是调控要坚持，调控手段要变化。变得更加长效，变得更加柔和，变得更加市场化。

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“四限”怎么变？

坦率的说，四限都不属于市场经济手段，未来都会改变。

但是2018年都会变化吗？

不会的，本轮调控的很大一个特点是“市场信号缺失”。

从数据上看，一线城市成交量下滑，但是你无法判断到底是人们不愿买，不敢买还是买不成。

从价格上看，你看成交价格平稳，但是你再看周边二手房价格，你弄不清这个价格是个洼地还是坑。

所以，对于执政者，2016年考验的是面对危机决策的魄力，2018年考验的是决策转换的智慧。为什么说一国两制是伟大的创举，因为它既保证了香港的繁荣，也实现了主权的回归。

所以对于2018年的国家执政者，他也需要既保持房地产的稳定，金融的稳定，实业的发展，也要逐步变换调控的手段。

对于限购，2018年初在实际上已经开始慢慢松动。

毕竟，消费者购买的自由是市场经济最大的自由。

但也不敢完全，迅速的放开。堰塞湖处理的方式就是慢慢的下泄，然后才能把危险彻底排除，一下子完全放开，秩序会不会被冲垮，谁也不敢打包票。

所以，南京才会两步走，第一步开放当期本科毕业生，第二步开放40岁以下本科毕业生。

第三步呢？或许年龄继续放宽，或许学历继续放宽。

对于限价，2018年大概率也会逐步取消。

首先，一手二手价格的倒挂，滋生了腐败的土壤，天价的茶水费最大的根源就是限价的设定。

第二，限价这个政策彻底模糊了市场的信号，对于房价这个市场最重要的信号，政府和百姓都整体迷失，人们弄不清房价究竟算高还是算低，自己该不该进场。因为在大多数城市人们心里，“限价”就是政府替你压着开发商的价，这个大红包不去抢，我傻呀。

一句话，限价不取消，或许将成为2018年最好用的一种“心理促销”。

对于限售，2018——2019年会坚持，2020年前后会退出。

什么叫就“房住不炒“，住还是炒关键的分界点在于房子是否将进入二手房领域的增值。

限售就是不让你进入二手房领域，所以更谈不上增值问题。进不了二手房领域的房子就是一堆昂贵的砖头，虽然也能够租房盈利，但是其利润之薄不言而喻。

当然，从长期看，限售也会取消，但是伴随而来的很可能就是高额的交易税（或所得税），以吃掉你大部分的的炒房所得。另外一个原因，对于地方政府财政来说，二手房交易带来的收益，绝对无法和新房以及土地拍卖相提并论。

对于限贷，这是一个最令国家不安的问题。

全款炒房，对于国家来说是一个价值观导向的问题，应该劳动致富而不是完全“资本致富”。

一旦崩盘，跳楼上吊是你自己选择的问题。

但是对于“贷款炒房”就是一个国家金融安全的问题，当银行一半的贷款是用于买房和不动产投资（2016年7月8月曾经达到这样的比例），对于国家是一个多大的定时炸弹和不安定因素，因为一旦崩盘，跳楼上吊的肯定不止是你自己。

所以对于这个“限贷”一定是“四限”中最久坚持的一项，要知道房子是你的房子，而金融却是国家的金融。