01
有些数据单纯看，没有什么感觉，一对比就有意思了。
刚刚，国家统计局公布2018年 经济成绩单。初步核算，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。
GDP总量再上一个台阶，首次突破了90万亿。
但也要值得注意，四季度GDP同比 6.4%。增速是十年新低，持平于2009年一季度GDP增速。
2018年GDP增速6.6%是28年新低。
那么房地产的表现如何呢？
2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元，增长12.2%。
这个数据，再次刷新了历史房地产销售纪录，创下历史新高。
我们都知道，2018年，是史上调控政策最严格的一年。多达400多次的调控，坚决遏制房价上涨的态度，让很多人记忆犹新。
但房地产的销售并没有受到影响。
GDP增速是历史新低，而房地产销售额是历史新高，怎么理解?
02
这意味着楼市最疯狂的时期已经过去了。
18年数据是历史最高峰，但已经露出了继续增长的疲态。
先看销售情况，1月份的销售明显赶不上去年12月份，尤其是二线城市，楼市销售额不景气，大幅度回落。
1 月以来，房地产销售增速较 12 月明显回落，再次进入负区间。1 月上半月，30个大中城市商品房销售面积同比增速达-12.6%，较18年12 月的 8.5%有较为明显的回落。
其中，一线城市销售同比增速回落近 8 个点至 11.2%，二线城市大幅回落超 30 个点至-34.5%，三线城市小幅改善 5 个点至 29%。
再看二级市场，土地供应和成交增速，一二线全面放缓。
1 月以来，土地供应和成交增速均放缓。100 个大中城市数据显示，1 月，土地供应面积同比增速放缓近 27 个点至-16.4%，成交面积同比增速回落近 50 个点至-46.3%（图 2）。其中，一二三线城市土地供应和成交面积增速均放缓，土地溢价率方面，一线城市和三线城市土地溢价率有较为明显的回落。
这些数据，大家看着比较枯燥，也不是很能理解，但非常重要。
猫叔用大白话解释就是：
一二三线土地都不好卖了，尤其是一线和三线城市，卖不上好价格。
房子也不好卖了，尤其是二线城市，观望的人多了。
三线虽然看起来比较火热，但也是受棚改和去库存的推动，已经快涨到头了。
全部都是利空因素。
这种情况，适当宽松一些政策，是可以预见的，也是可以理解的。
之前严格的限购限贷、规定社保补缴年限、限制新盘、土地价格……都是为了防止房价上涨。
但市场发生了变化，楼市已经转冷，大家预期降低了，那么就要“因城施策”，从“遏制房价上涨”变成“稳地价、稳房价”。
未来会有更多楼市的利好因素释放出来，大家也不必过于焦虑。楼市已经转冷了，这种趋势是不可改变的。
地方能做的利好有限，只要没有货币宽松的强行续命，楼市就不会再次出现大涨。
对于明年的楼市走势，其实已经说过很多次。
在《 住房发展报告（2018～2019）》发布会上，社科院预测2019年总体市场会转向降温通道。一二线上涨的幅度有限，但长期趋势是上涨的，三四线下跌的压力比较大，但不会大跌。
2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。
未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存也可能再增加。
03
在经济复杂多变的2018年，GDP还能保持6.6%的增长，已经很不容易了。我们这样一个拥有90万亿的经济体，13亿人口的超级大国，其经济的坚韧性要远远超出其他国家。
国家统计局也提到——”经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，前进中的问题必须有针对性地解决。“
从40年的改革开放历程看，我们经历每一次危机之后，都是改革和机遇，绝对不会轻易被打倒。
但指望着买房发大财，一大部分人是没有机会了。
从1987年算起，我们的名义GDP每年增长16%，M2年化增速21%。只要好好搞实业，或者认真努力的工作，都很容易赚钱。这就好比，你在一个高速行驶的火车里，哪怕是坐着，你的速度也不会慢。
而且，货币的增长速度，比GDP高5%左右。这意味着，放水的钱，又比搞实业的钱多。所以投资房地产，大概率比其他行业赚钱。如果你是首付3成买的房子，相当于加了三倍的杠杆，那么增长又要比其他人高的多。
所以，买房赚钱，是easy money，是赚的国运，和本人没太大关系，和投资技术也没太大关系。
买不买房，比买哪里，怎么买更重要。
战略比战术更重要。
但是2018年，我们的GDP是6.6%，从2017年年初开始，M2增速就一直下滑，从11.3%下滑到12月的8.6%，虽然9月回升到9.2%，但也不改变总体下滑的趋势。这也是30年来的最低水平。
经过30年的潜移默化，大家都不傻了，都知道炒房能发财了。
但是经济的基本面变化了，发财的机会大大减少，
房地产调控，又压缩了买房投机的操作空间。
2018年GDP90万亿，房地产销售14.99万亿。
这是一个历史性的节点。
从现在开始，地产的黄金时代不再，
搭乘楼市顺风车，走向人生巅峰的道路崩塌。
楼市，已经从财富战斗机，变成防御性的投资产品。
选筹，操作技巧，更为重要。
租金、月供的现金流，比杠杆更为重要，
投资门槛也更高。
即使这是大多数人，不愿意接受的真相。
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